Themenfeld: Baufinanzierung

Ob Sie einen Immobilienkredit vorzeitig beenden können, entscheidet vor allem die Länge der Sollzinsbindung. Wurde der Zins für mehr als zehn Jahre festgeschrieben, gibt Ihnen das Gesetz ein Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung, oder nach einer späteren Neuvereinbarung des Zinssatzes, dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Der Zehnjahreszeitraum beginnt also nicht zwingend mit der Unterschrift unter den Vertrag.

Bei einer Sollzinsbindung bis zehn Jahre sieht es anders aus. Eine vorzeitige Rückzahlung ist hier in der Regel ausgeschlossen. Das Gesetz macht eine Ausnahme, wenn ein berechtigtes Interesse Sie zwingt, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten. Der häufigste Fall ist der Verkauf. Dann dürfen Sie außerordentlich kündigen, der Kreditgeber erhält im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nicht jeder Anlass genügt dafür. Eine Erbschaft, ein Lottogewinn, Arbeitslosigkeit oder der Wunsch, günstigere Zinsen zu nutzen, begründen kein Kündigungsrecht, solange sie nichts mit der Verwertung der Immobilie zu tun haben. Der Kreditgeber kann einer Rückzahlung trotzdem freiwillig zustimmen und verlangt dann üblicherweise ein Vorfälligkeitsentgelt. Läuft Ihr Darlehen mit variablem Zinssatz, gilt ohnehin nur eine kurze Kündigungsfrist von drei Monaten.

Für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hat der Bundesgerichtshof am 1. Juli 1997 Regeln aufgestellt (XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96). Der Kreditgeber ermittelt zunächst den Unterschied zwischen dem Vertragszins und dem Zins, zu dem er das zurückgezahlte Geld wieder anlegen kann. Davon zieht er ersparte Risikokosten ab, denn eine Wiederanlage in Wertpapieren birgt weniger Risiko als ein Kundenkredit. Vereinbarte Tilgungen bis zum Ende der Zinsbindung mindern den Schaden, auch sie gehören in die Rechnung. Zum Schluss zinst er den Betrag auf den Tag der Rückzahlung ab. Für den Wiederanlagezins empfahl das Gericht im November 2004 (XI ZR 285/03), auf die Renditen von Hypothekenpfandbriefen zurückzugreifen, wie sie die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank ausweist.

Für die ersparten Risikokosten ist kein fester Satz vorgeschrieben, hier haben die Institute Spielraum. Über die Höhe der Entschädigung lässt sich darum im Einzelfall streiten, den einen richtigen Betrag gibt es nicht. Zusätzlich darf der Kreditgeber ein angemessenes Entgelt für den Verwaltungsaufwand der Ablösung berechnen. Weil sich dieser Aufwand kaum exakt beziffern lässt, darf er ihn schätzen. Unzulässig ist es dagegen, diese Gebühr schlicht als Prozentsatz der Darlehens- oder Restsumme anzusetzen.

Vom gesetzlichen Anspruch zu unterscheiden ist das Vorfälligkeitsentgelt. Es kommt ins Spiel, wenn Sie kein Kündigungsrecht haben, der Kreditgeber die vorzeitige Rückzahlung aber dennoch akzeptiert. Meist orientiert es sich an der Vorfälligkeitsentschädigung. Es darf auch höher liegen, nur sittenwidrig darf es nicht sein, und die Rechenregeln des Bundesgerichtshofs gelten hier nicht. Ist das verlangte Entgelt hoch, rechnet sich eine Ablösung über eine andere Bank selten. Eine Rückzahlung aus eigenen Mitteln, etwa nach einer Erbschaft, kann sich dagegen weiterhin lohnen.

Zahlen Sie ein Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Laufzeit zurück, kann der Darlehensgeber dafür eine angemessene Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Sie deckt den Schaden ab, der ihm unmittelbar durch die vorzeitige Rückzahlung entsteht. Voraussetzung ist, dass Sie zu diesem Zeitpunkt noch Zinsen zu einem gebundenen Sollzins schulden. Bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehen zählt dieser Sollzins nur, wenn Sie ihn bereits bei Vertragsabschluss vereinbart haben.

In zwei Fällen entfällt der Anspruch von vornherein. Der erste betrifft Rückzahlungen aus einer Versicherung, die Sie laut Vertrag gerade zur Absicherung des Darlehens abgeschlossen haben. Der zweite greift, wenn der Vertrag die Angaben zu Laufzeit, Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung nur unzureichend enthält.

Für Allgemein-Verbraucherdarlehen gilt zusätzlich eine feste Obergrenze. Die Entschädigung darf 1 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags nicht übersteigen. Beträgt die verbleibende Zeit bis zum vereinbarten Rückzahlungstermin höchstens ein Jahr, sinkt die Grenze auf 0,5 Prozent. Als weitere Grenze gelten die Sollzinsen, die Sie bis zum vereinbarten Termin noch gezahlt hätten. Maßgeblich ist immer der niedrigere der beiden Beträge.

Bevor Sie eine vorzeitige Rückzahlung planen, lohnt sich deshalb ein Blick in Ihren Vertrag, vor allem auf die Angaben zu Sollzinsbindung, Laufzeit und Kündigungsrecht. Fehlen sie oder sind sie lückenhaft, kann der Anspruch auf eine Vorfälligkeitsentschädigung ganz entfallen.

Nicht jede Bank darf Pfandbriefe begeben. Wer es tun will, benötigt eine gesonderte Erlaubnis der Aufsicht für das sogenannte Pfandbriefgeschäft. Häuser mit dieser Erlaubnis werden Pfandbriefbanken genannt. Welche Werte als Deckung taugen und wie die Sicherheiten zu bewerten sind, legt das Pfandbriefgesetz im Einzelnen fest.

Im Kern ist der Pfandbrief ein Werkzeug zur Refinanzierung: Das Institut sammelt am Kapitalmarkt Geld ein, um damit vergebene Kredite gegenzufinanzieren. Hinter jedem Papier steht ein Deckungsbestand, und je nachdem, welche Sicherheiten ihn tragen, spricht man von Hypotheken-, Schiffs-, Flugzeug- oder Öffentlichen Pfandbriefen. Ausgegeben werden sie meist als Inhaberpapier, seltener auf den Namen eines bestimmten Gläubigers lautend.

Unter den europäischen Anleihen zählt der Pfandbrief zu den umsatzstärksten Gattungen. Sein Ansehen bei Anlegern beruht auf Verlässlichkeit: klare gesetzliche Regeln, ein einheitlicher Standard, nachvollziehbare Strukturen und eine bis heute ausfallfreie Geschichte. Gerade in unruhigen Marktphasen hat er sich als stabile Geldquelle bewährt und gehört fest zum Refinanzierungsmix vieler Banken.

International ordnet man den Pfandbrief der Familie der Covered Bonds zu, die mehrere Länder nach ähnlichem Vorbild geschaffen haben. Gleichwertig sind sie damit nicht: Beim deutschen Pfandbrief geben das eigene Gesetzeswerk, strenge Vorgaben zur Ermittlung des Beleihungswerts und die laufende Kontrolle durch den Staat den Ausschlag. Diese Merkmale gelten am Markt bis heute als Messlatte. Dass der Deutsche Pfandbrief die Finanzkrise 2008 vergleichsweise ruhig überstand, hat das Vertrauen der Investoren zusätzlich gefestigt.

Der Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken, kurz BVR, hat seine Immobilienstudie am 1. Juli 2026 vorgelegt. Für das laufende Jahr sagt er ein Plus von etwa drei Prozent bei den Kaufpreisen für selbstgenutztes Wohneigentum voraus. Der Aufwärtstrend setzt sich damit fort, das Tempo bleibt nach dieser Prognose aber überschaubar.

Beim Angebot liegt das eigentliche Problem. Weil weniger Wohnungen fertig werden, deckt der Neubau 2026 voraussichtlich nur rund 58 Prozent des rechnerischen Bedarfs. Die Lücke zwischen dem, was gebraucht wird, und dem, was tatsächlich entsteht, wird also erneut größer.

Dazu kommt ein regionales Ungleichgewicht. In den Ballungsräumen fehlen nach wie vor Wohnungen, während in ländlichen und schrumpfenden Gegenden Objekte leer stehen. Gebaut wird demnach nicht überall dort, wo der Druck am größten ist.

BVR-Präsidentin Marija Kolak sieht die Politik auf einem brauchbaren Weg. Sie verweist auf den Bau-Turbo, den Regierungsentwurf für ein überarbeitetes Baugesetzbuch, die Arbeit an einem Gebäudetyp-E-Gesetz und den 13-Punkte-Plan, mit dem Bundesbauministerin Verena Hubertz die Baukosten drücken will. Jetzt komme es darauf an, diese Vorhaben rasch umzusetzen, damit wieder mehr in Wohnraum investiert wird.

Für Haushalte mit mittleren und kleinen Einkommen hängt der Zugang zum Eigentum stark an den Kaufnebenkosten. Kolak fordert, sie zu senken, und nennt dafür vor allem die Grunderwerbsteuer. Denkbar sind aus ihrer Sicht ein Freibetrag, ein ermäßigter Satz für Selbstnutzer oder eine gezielte Befreiung junger Familien.

Auf der Finanzierungsseite warnt der Verband vor zu enger Regulierung. Eine Überhitzung des Marktes erkennt er derzeit nicht: Die Institute seien solide mit Eigenkapital ausgestattet, vergäben Kredite nach strengen Maßstäben und hätten ihre Risiken im Griff. Weitere Auflagen für das Bankensystem insgesamt hält der BVR deshalb für verzichtbar, denn mehr Spielraum in den Bilanzen bedeutet mehr Kredite dort, wo Wohnraum knapp ist.

Wie erreichbar Wohneigentum ist, entscheidet sich am Verhältnis von Preis und Einkommen. Seit 2018 haben die Kaufpreise bundesweit rund sieben Prozent stärker zugelegt als die verfügbaren Einkommen. Besonders weit geht diese Schere im Süden der Republik auseinander, ebenso im Umland von Berlin und in Teilen des Nordens und Westens.

Ist die Sollzinsbindung Ihres Immobilienkredits abgelaufen und noch eine Restschuld offen, geht es an die Anschlussfinanzierung. Zwei Wege stehen Ihnen offen: Sie vereinbaren mit Ihrem bisherigen Kreditgeber neue Zinsen (Prolongation), oder Sie wechseln mit der Restschuld zu einem anderen Anbieter (Umschuldung). Ein Wechsel kann auch dann interessant sein, wenn Sie mehrere Kredite zusammenfassen möchten.

Wie teuer die Anschlussfinanzierung wird, bestimmt in erster Linie das Zinsniveau für Baufinanzierungen zum Zeitpunkt des Abschlusses. Bleiben Sie bei Ihrem Institut, greift üblicherweise die Zinsanpassungsklausel aus Ihrem Vertrag, die sich an den dann gültigen Sollzinsen des Anbieters orientiert. Ein neuer Kreditgeber legt seine aktuellen Sätze ebenfalls zugrunde.

Daneben zählt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis der Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist nicht dasselbe wie der Verkehrswert: Er beschreibt, was die Immobilie bei einem Verkauf auf dem maßgeblichen Grundstücksmarkt dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Schwankungen voraussichtlich einbringt. Je kleiner die Restschuld im Verhältnis dazu, desto besser fallen die Zinsen aus. Es lohnt sich deshalb, die Restschuld vor dem Ende der Sollzinsbindung durch planmäßige und zusätzliche Tilgungen zu senken.

Ob bei einer Prolongation eine neue Kreditprüfung ansteht, hängt von Ihrem Vertrag ab. Oft greift der Kreditgeber auf vorhandene Unterlagen zurück. Unabhängig davon prüft jeder Kreditgeber mindestens einmal im Jahr, ob Sie den Kredit weiter bedienen können und wollen, und bewertet dabei die gestellten Sicherheiten. Verliert die Immobilie an Wert, folgt meist eine Neubewertung, die die Konditionen verschlechtern kann. Bei einem Anbieterwechsel prüft der neue Kreditgeber Ihre Identität, Ihre Bonität und die Immobilie und ermittelt den Beleihungswert in der Regel neu.

Ob Prolongation oder Umschuldung günstiger ist, zeigt nur der Vergleich konkreter Angebote. Rechnen Sie dabei ein, was es kostet, die Grundschuld auf den neuen Kreditgeber umzuschreiben. Dieser Posten gehört zu den Gesamtkosten des Wechsels.

Steigen die Zinsen, zahlen Sie entweder eine höhere Rate, oder die Tilgung dauert länger, unter Umständen bis in den Ruhestand. Eng wird es vor allem in zwei Lagen: bei einer hohen Darlehenssumme, von der bislang wenig zurückgezahlt wurde, und dann, wenn Sie bereits mit den bisherigen Konditionen an Ihrer Belastungsgrenze wirtschaften. Übersteigt die neue Belastung Ihre Zahlungsfähigkeit, kann die Anschlussfinanzierung scheitern.

Kümmern Sie sich deshalb frühzeitig und warten Sie nicht, bis Ihr Kreditgeber sich meldet. Beobachten Sie die Entwicklung der Bauzinsen, etwa bei der Deutschen Bundesbank oder bei Kreditvermittlern. Prüfen Sie Sondertilgungen: Viele Verträge erlauben pro Jahr 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme, oft lässt sich auch der monatliche Tilgungssatz anheben. Rechnen Sie früh aus, wie viel Tilgung nötig wäre, um einen günstigeren Zinssatz zu erreichen. Fehlt ein Sondertilgungsrecht, legen Sie Geld zurück und tilgen Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung in einem Schritt.

Ein Datum sollten Sie sich vormerken: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie das Darlehen gesetzlich kündigen, vollständig oder teilweise, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Es gilt dann eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich neue Konditionen schon vor dem Ende der laufenden Bindung sichern, bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür fällt für jeden Monat Vorlauf meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe je nach Anbieter unterschiedlich ausfällt. Ob sich das rechnet, klären Sie am besten in einer Beratung.

Fordern Sie Beratung ein. Beraterinnen und Berater von Kreditinstituten und Versicherungen sowie unabhängige Darlehensvermittler müssen Ihre finanzielle Lage und Ihre persönlichen Umstände einbeziehen und Ihnen verschiedene Finanzierungswege aufzeigen. Auch unabhängige Fachleute, etwa bei den Verbraucherzentralen, helfen weiter. Vergleichen Sie in jedem Fall mehrere Angebote.

Verschachtelte Modelle sollten Sie besonders genau ansehen. Bei einer Sofortfinanzierung über eine Bausparkasse überbrückt ein Vorfinanzierungsdarlehen die Ansparphase eines Bausparvertrags: Getilgt wird zunächst nicht, erst bei Zuteilung lösen Bausparguthaben und Bauspardarlehen das Vorfinanzierungsdarlehen ab. Prüfen Sie Bedingungen und Risiken solcher Kombinationen genau und lassen Sie sich beraten, bevor Sie unterschreiben. Vorsicht auch bei Kreditangeboten aus dem Internet, hinter denen häufig Betrug steckt: Kontrollieren Sie in der Unternehmensdatenbank der BaFin oder bei den Aufsichtsbehörden anderer Länder, ob der Anbieter zugelassen ist.

Finanzierungstipps aus sozialen Medien sollten Sie nicht ungeprüft übernehmen. Verbreitet ist etwa die Behauptung, der bisherige Kreditgeber prüfe die Bonität bei einer Prolongation nicht neu. Das stimmt nicht: Vorfälle aus der Erstfinanzierung, etwa unpünktlich gezahlte Raten, fließen in seine Bewertung ein. Verpflichtet, Ihnen die besten Konditionen anzubieten, ist er ebenfalls nicht. Prüfen Sie deshalb, wie vertrauenswürdig eine Quelle ist. Auch seriöse Tipps ersetzen weder eine individuelle Beratung noch den Vergleich konkreter Angebote.

Gerät die Finanzierung ins Wanken, prüfen Sie zunächst einen Lastenzuschuss. Anspruch darauf kann haben, wer selbstgenutztes Wohneigentum besitzt und vom Staat bisher keine andere Hilfe zu den Wohnkosten bezieht, also weder Bürgergeld noch Grundsicherung im Alter. Auskunft geben die Wohngeldbehörden von Gemeinde, Stadt oder Kreis. Reichen die Raten dauerhaft nicht mehr, hilft eine Schuldnerberatung, Anlaufstellen nennt die Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung e.V. Lässt sich die Immobilie nicht mehr halten, suchen Sie gemeinsam mit dem Kreditgeber nach einer Lösung: Wer rechtzeitig und zu einem ordentlichen Preis verkauft, wendet damit oft die Zwangsversteigerung ab.

Zur Einordnung noch die Rolle der BaFin: Sie erteilt Kreditgebern mit Sitz in Deutschland die Erlaubnis und schreibt ihnen vor, wie das Kreditgeschäft organisiert sein muss. Ob sich die Institute daran halten, überwacht sie. Zinshöhe, Vertragsbedingungen und die Frage, ob eine Kreditabsage fair war, prüft sie dagegen nicht. Kreditinstitute müssen Zahlungsschwierigkeiten ihrer Kundinnen und Kunden früh erkennen können und dann Auswege wie eine Umschuldung prüfen. Die BaFin kontrolliert, ob diese Abläufe bestehen, schützt aber nicht den Einzelfall. Für Zwangsversteigerungen sind die Zivilgerichte zuständig. Wer Immobiliendarlehen vermittelt, braucht eine eigene Erlaubnis nach der Gewerbeordnung, nachprüfbar im Vermittlerregister.