Themenfeld: Baufinanzierung

Die Grundschuld ist ein im Grundbuch eingetragenes Grundpfandrecht. Mit ihr dient die Immobilie der Bank als Sicherheit für das Darlehen.

Kann der Kreditnehmer nicht mehr zahlen, darf die Bank aus der Grundschuld die Zwangsversteigerung betreiben und sich aus dem Erlös bedienen. Sie ist damit die zentrale Sicherheit einer Baufinanzierung.

Anders als die Hypothek ist die Grundschuld nicht an einen bestimmten Darlehensstand gebunden. Sie besteht in voller Höhe fort, bis der Eigentümer sie im Grundbuch löschen lässt. Deshalb lässt sie sich nach der Rückzahlung auch für ein späteres Darlehen wiederverwenden.

Beim Annuitätendarlehen zahlen Sie über die gesamte Zinsbindung eine gleichbleibende Rate, die Annuität. Jede Rate besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil.

Da die Restschuld mit jeder Zahlung kleiner wird, sinkt der Zinsanteil, und im gleichen Maß steigt der Tilgungsanteil. Die Rate selbst bleibt dabei konstant.

Für Sie bedeutet das eine gut planbare Belastung über viele Jahre, ohne Überraschungen bei der Ratenhöhe. Das Annuitätendarlehen ist deshalb die übliche Form der Immobilienfinanzierung.

Der Beleihungsauslauf beschreibt, wie weit eine Immobilie beliehen ist. Er setzt die Darlehenssumme oder die noch offene Restschuld ins Verhältnis zum Beleihungswert und wird in Prozent angegeben.

Je niedriger der Beleihungsauslauf, desto kleiner das Risiko der Bank, und desto günstiger fällt in der Regel der Zins aus. Banken staffeln ihre Konditionen häufig nach diesem Wert.

Ein hoher Einsatz von Eigenkapital senkt den Beleihungsauslauf und verbessert so die Konditionen. Wer nur wenig Eigenkapital mitbringt, beleiht die Immobilie hoch und zahlt dafür meist einen Zinsaufschlag.

Die Sollzinsbindung ist der Zeitraum, für den der vereinbarte Sollzins unverändert festgeschrieben bleibt. Üblich sind fünf, zehn oder fünfzehn Jahre. Innerhalb dieser Frist bleibt Ihr Zinssatz gleich, ganz gleich, ob die Marktzinsen steigen oder fallen.

Die Bindung schafft damit Planungssicherheit, weil Ihre Rate über die gesamte Dauer kalkulierbar bleibt. Läuft die Frist ab, bevor das Darlehen vollständig getilgt ist, wird für die verbleibende Restschuld eine Anschlussfinanzierung nötig.

Unabhängig von der vereinbarten Dauer dürfen Sie ein Darlehen nach zehn Jahren gesetzlich kündigen, gerechnet ab dem vollständigen Empfang der Summe.

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den die Bank nach festen Verfahren als dauerhaft erzielbar ansetzt. Er beantwortet die Frage, welchen Erlös die Immobilie auch in schlechteren Zeiten noch verlässlich bringen würde.

Anders als der aktuelle Marktwert klammert der Beleihungswert vorübergehende Schwankungen sowie spekulative Elemente bewusst aus und darf den Marktwert nie übersteigen. Er fällt deshalb in der Regel vorsichtiger aus.

Für die Finanzierung ist er die zentrale Bezugsgröße. Aus dem Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert ergibt sich der Beleihungsauslauf, der die angebotenen Konditionen unmittelbar beeinflusst.

Der Begriff steht für ein Refinanzierungsinstrument der Banken. Anders als bei einer gewöhnlichen Anleihe haftet nicht nur das Institut selbst. Zusätzlich stehen die im Deckungsstock gebündelten Kredite als Sicherheit bereit. Je nach Art dieser Sicherheiten unterscheidet man Hypotheken-, Schiffs-, Flugzeug- und Öffentliche Pfandbriefe.

Am europäischen Markt für gedeckte Wertpapiere (Covered Bonds) gilt der deutsche Pfandbrief als Maßstab. Was ihn von vergleichbaren Papieren anderer Länder abhebt, sind sein eigenes Gesetzeswerk, verbindliche Regeln zur Bewertung der Sicherheiten und die laufende staatliche Aufsicht.