Themenfeld: Baufinanzierung

Welche Kündigungsmöglichkeiten bestehen bei gebundenem Sollzins?

Endet die vereinbarte Sollzinsbindung, bevor das Darlehen zurückzuzahlen ist, und wurde keine neue Zinsvereinbarung getroffen, steht Ihnen ein Kündigungsrecht zu. Die Frist beträgt einen Monat, frühestens zum Ablauf des Tages, an dem die Sollzinsbindung endet. Ist eine Zinsanpassung in Zeitabständen von bis zu einem Jahr vereinbart, können Sie jeweils nur zum Ende einer solchen Zinsperiode kündigen.

Daneben besteht ein zweites Recht, das von der Zinsbindung unabhängig ist. Zehn Jahre nach dem vollständigen Empfang der Darlehenssumme können Sie in jedem Fall kündigen, hier mit einer Frist von sechs Monaten. Wird nach dem Empfang eine neue Vereinbarung über die Rückzahlungszeit oder den Sollzinssatz getroffen, beginnt die Zehnjahresfrist ab diesem Zeitpunkt neu.

Wie kündigen Sie bei veränderlichem Zinssatz?

Bei einem Darlehen mit variablem Zins gilt eine deutlich einfachere Regel. Sie können jederzeit kündigen und müssen dabei nur eine Frist von drei Monaten einhalten.

Und wenn die Zinsbindung noch läuft?

Das ist der praktisch wichtigste Fall, und § 489 hilft hier nicht weiter. Innerhalb einer laufenden Sollzinsbindung von weniger als zehn Jahren gibt es kein ordentliches Kündigungsrecht. Bei einer grundpfandrechtlich gesicherten Immobilienfinanzierung bleibt dann nur die außerordentliche Kündigung nach § 490 Absatz 2. Sie setzt ein berechtigtes Interesse voraus, in aller Regel den Verkauf der Immobilie, und der Darlehensgeber erhält dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung. Was als berechtigtes Interesse zählt und wie sich die Entschädigung berechnet, steht in den verlinkten Einträgen zur vorzeitigen Kündigung und zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Was passiert nach Ausspruch der Kündigung?

Die Kündigung wirkt nicht endgültig, wenn die Rückzahlung ausbleibt. Zahlen Sie den geschuldeten Betrag nicht binnen zwei Wochen nach Wirksamwerden der Kündigung zurück, gilt sie als nicht erfolgt.

Kann dieses Kündigungsrecht vertraglich eingeschränkt werden?

Nein. Weder ein Ausschluss noch eine Erschwerung der Kündigungsrechte aus den Absätzen 1 und 2 ist wirksam. Eine Ausnahme gilt nur für Darlehen an die öffentliche Hand, etwa an den Bund, ein Land oder eine Gemeinde. Für private Darlehensnehmer greift der Schutz also ausnahmslos.

Wie kündigen Sie ein Darlehen ohne feste Rückzahlungszeit?

Ist bei einem Allgemein-Verbraucherdarlehensvertrag keine Zeit für die Rückzahlung bestimmt, können Sie als Darlehensnehmer ganz oder teilweise kündigen, ohne eine Frist einzuhalten. Eine Vertragsklausel, die dafür eine Kündigungsfrist von mehr als einem Monat vorsieht, ist unwirksam. Diese Regel gilt nur für Allgemein-Verbraucherdarlehen, also etwa den Ratenkredit, nicht für Immobiliar-Verbraucherdarlehen.

Dürfen Sie ein Darlehen vorzeitig zurückzahlen?

Für Verbraucherdarlehensverträge gilt der Grundsatz, dass Sie Ihre Verbindlichkeiten jederzeit ganz oder teilweise vorzeitig erfüllen können, unabhängig von der Restlaufzeit. Kostenlos ist das allerdings nicht immer: Schulden Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz, darf der Darlehensgeber nach § 502 eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen ist sie der Höhe nach gedeckelt, Einzelheiten stehen im verlinkten Eintrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Gilt das auch bei einer festen Sollzinsbindung?

Bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen mit gebundenem Sollzins ist der Grundsatz eingeschränkt. Während der Sollzinsbindung dürfen Sie nur dann vorzeitig tilgen, wenn dafür ein berechtigtes Interesse besteht. Ohne einen solchen Grund bleibt die vorzeitige Rückzahlung in dieser Zeit ausgeschlossen. Welche Anlässe als berechtigtes Interesse anerkannt sind und welche nicht, behandelt der verlinkte Eintrag zur vorzeitigen Kündigung eines Immobilienkredits.

Was bedeutet das für das außerordentliche Kündigungsrecht?

Liegen die Voraussetzungen für die vorzeitige Rückzahlung vor, findet § 490 Absatz 2 nach dem Wortlaut des Gesetzes keine Anwendung. Die beiden Wege stehen also nicht nebeneinander. Wer nach § 500 vorzeitig erfüllen darf, wird nicht zusätzlich auf die außerordentliche Kündigung verwiesen.

Was gilt bei vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens?

Erfüllen Sie Ihre Verbindlichkeiten aus einem Verbraucherdarlehensvertrag vorzeitig, ermäßigen sich die Gesamtkosten des Kredits um die Zinsen und Kosten, die auf die verbleibende Laufzeit entfallen. Sie zahlen also nur für den Zeitraum, in dem Sie das Darlehen tatsächlich in Anspruch genommen haben.

Was gilt, wenn die Restschuld durch Kündigung fällig wird?

Der zweite Fall betrifft nicht Ihre freiwillige Zahlung, sondern die Kündigung: Wird die Restschuld dadurch vor der vereinbarten Zeit fällig, ermäßigen sich die Gesamtkosten um die Zinsen und die sonstigen laufzeitabhängigen Kosten, die bei gestaffelter Berechnung auf die Zeit nach der Fälligkeit entfallen.

Worin unterscheiden sich die beiden Regelungen?

Der Grundgedanke ist derselbe: Kosten, die rechnerisch einem Zeitraum zugeordnet sind, den der Vertrag nicht mehr erreicht, werden Ihnen nicht berechnet. Unterschiedlich ist allein der Auslöser. Im einen Fall zahlen Sie freiwillig vorzeitig, im anderen wird die Restschuld durch Kündigung fällig gestellt. Beide Male bezieht sich die Ermäßigung auf die Zinsen und die laufzeitabhängigen Bestandteile der Kosten, nicht auf einmalige Kosten, die unabhängig von der Laufzeit angefallen sind.

Heißt das, eine vorzeitige Ablösung ist immer günstiger?

Nein, und das ist der entscheidende Punkt für Ihre Rechnung. Die Kostenermäßigung nach § 501 ist nur die eine Seite. Schulden Sie zum Zeitpunkt der Rückzahlung Zinsen zu einem gebundenen Sollzinssatz, kann der Darlehensgeber nach § 502 eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Allgemein-Verbraucherdarlehen ist sie gesetzlich gedeckelt, bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht. Ob sich eine vorzeitige Ablösung lohnt, entscheidet sich erst, wenn Sie die ersparten Zinsen und die Entschädigung gegeneinander stellen. Einzelheiten dazu stehen im verlinkten Eintrag zur Vorfälligkeitsentschädigung.

Welche Pflichten entstehen aus einem Darlehensvertrag?

Ein Darlehensvertrag begründet für beide Seiten klare Verpflichtungen. Der Darlehensgeber, in aller Regel Ihre Bank, stellt Ihnen einen Geldbetrag in der vereinbarten Höhe zur Verfügung. Im Gegenzug schulden Sie als Darlehensnehmer zwei Leistungen: Sie zahlen den vereinbarten Zins und zahlen das erhaltene Darlehen bei Fälligkeit zurück. Mehr verlangt das Gesetz für einen wirksamen Darlehensvertrag nicht, alles Weitere ergibt sich aus den Vereinbarungen im Vertrag.

Wann sind die Zinsen zu zahlen?

Für den Zeitpunkt der Zinszahlung gilt eine gesetzliche Grundregel, sofern die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart haben. Die Zinsen werden danach jeweils nach Ablauf eines Jahres fällig. Läuft das Darlehen kürzer als ein Jahr, ist der Zins zusammen mit der Rückzahlung zu entrichten. In der Praxis weicht davon fast jeder Kreditvertrag ab, weil dort monatliche Raten vereinbart werden, und genau das erlaubt die Vorschrift ausdrücklich.

Was gilt, wenn kein Rückzahlungstermin vereinbart wurde?

Fehlt im Vertrag eine Angabe, wann das Darlehen zurückzuzahlen ist, knüpft das Gesetz die Fälligkeit an eine Kündigung. Kündigen kann in diesem Fall jede Seite, der Darlehensgeber ebenso wie der Darlehensnehmer, und die Kündigungsfrist beträgt drei Monate.

Diese Drei-Monats-Frist gilt allerdings nur für den Ausnahmefall ohne vereinbarte Rückzahlungszeit. Bei einer Baufinanzierung oder einem Ratenkredit ist die Laufzeit praktisch immer festgelegt, dort greift die Regel also nicht. Wann Sie ein solches Darlehen kündigen können, richtet sich nach § 489 und nach den Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung.

Eine Besonderheit betrifft zinsfreie Darlehen. Ist kein Zins geschuldet, dürfen Sie als Darlehensnehmer auch ohne Kündigung zurückzahlen. Sie können das Darlehen also jederzeit tilgen, ohne eine Frist einzuhalten.

Was gilt bei auslaufender Sollzinsbindung?

Läuft die vereinbarte Sollzinsbindung aus, bevor das Darlehen zurückzuzahlen ist, muss der Darlehensgeber Sie spätestens drei Monate vorher unterrichten. Er teilt Ihnen mit, ob er zu einer neuen Zinsbindung bereit ist, und nennt in diesem Fall auch den Sollzinssatz, den er dafür anbietet. Diese Frist ist der praktische Kern der Vorschrift: Sie haben damit drei Monate Zeit, um Angebote anderer Anbieter einzuholen.

Was passiert vor Ende des Darlehensvertrags?

Unabhängig von der Zinsbindung gilt eine zweite Frist von drei Monaten. Vor Beendigung eines Verbraucherdarlehensvertrags muss der Darlehensgeber Ihnen mitteilen, ob er das Darlehensverhältnis fortführen will. Ist er dazu bereit, gehören die dann gültigen Pflichtangaben nach § 491a Absatz 1 in diese Mitteilung.

Wie werden Zinsanpassungen bei variablem Sollzins mitgeteilt?

Bei einem veränderlichen Sollzinssatz tritt eine Anpassung nicht von selbst in Kraft. Sie wird erst wirksam, nachdem der Darlehensgeber Sie über die Einzelheiten nach Artikel 247 § 15 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuche unterrichtet hat. Abweichende Vereinbarungen über die Wirksamkeit sind nur im Rahmen dieser Vorschrift zulässig.

Welche Regeln gelten bei Fremdwährungsdarlehen?

Bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen in Fremdwährung besteht eine Warnpflicht, sobald sich der Wechselkurs deutlich zu Ihren Lasten verschiebt. Steigt der Restbetrag oder der Wert der Raten in Ihrer Landeswährung um mehr als 20 Prozent gegenüber dem Kurs bei Vertragsabschluss, muss der Darlehensgeber Sie unverzüglich informieren.

Die Mitteilung muss auf einem dauerhaften Datenträger erfolgen, die Veränderung des Restbetrags beziffern und auf die Möglichkeit einer Währungsumstellung nach § 503 samt deren Bedingungen hinweisen. Bestehen weitere Wege, das Wechselkursrisiko zu begrenzen, sind auch sie zu erläutern. Solange die Abweichung von 20 Prozent besteht, ist die Information regelmäßig zu wiederholen. Dieselbe Pflicht greift, wenn der Vertrag zwar in der Währung Ihres Wohnsitzstaats geschlossen wurde, Sie Ihr Einkommen aber überwiegend in einer anderen Währung beziehen.

Welche Angaben stehen bei vorzeitiger Rückzahlung zu?

Kündigen Sie bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen eine vorzeitige Rückzahlung an, muss der Darlehensgeber Ihnen unverzüglich die Angaben übermitteln, die Sie für die Prüfung brauchen: ob die vorzeitige Rückzahlung zulässig ist, wie hoch der zurückzuzahlende Betrag wäre und welche Vorfälligkeitsentschädigung gegebenenfalls anfällt. Stützen sich diese Angaben auf Annahmen, müssen die Annahmen nachvollziehbar, sachlich gerechtfertigt und Ihnen gegenüber offengelegt sein.

Gilt das auch bei einem Gläubigerwechsel?

Ja. Werden die Forderungen aus Ihrem Darlehen abgetreten, treffen alle genannten Pflichten auch den neuen Gläubiger. Etwas anderes gilt nur, wenn der bisherige Darlehensgeber mit dem neuen Gläubiger vereinbart hat, dass Ihnen gegenüber weiterhin allein der bisherige Darlehensgeber auftritt.

Was ist bei Vertragsänderungen zu beachten?

Bevor Vertragsbestimmungen geändert werden, muss der Darlehensgeber Sie vorab informieren. Dazu gehört eine klare Beschreibung der vorgeschlagenen Änderungen, der Hinweis, ob dafür Ihre Zustimmung nötig ist, und die Angabe der gesetzlichen Änderungen, die dahinterstehen. Hinzu kommen der Zeitrahmen für die Umsetzung sowie die Beschwerdemöglichkeiten samt Frist und der Anschrift der zuständigen Behörde.

Eine Trennung oder Scheidung stellt Paare nicht nur vor emotionale, sondern häufig auch vor finanzielle Herausforderungen, besonders dann, wenn eine gemeinsame Immobilie und ein laufender Immobilienkredit betroffen sind. Welcher Weg für Sie der richtige ist, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab.

Verkauf der Immobilie

Eine Möglichkeit besteht darin, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Das kann helfen, finanzielle Verpflichtungen zu verringern und Ihnen einen finanziellen Neustart zu erleichtern. Vom Verkaufserlös werden zunächst alle offenen Verbindlichkeiten sowie Kosten wie Makler- und Notargebühren abgezogen, bevor der verbleibende Betrag zwischen Ihnen und Ihrem ehemaligen Partner aufgeteilt wird, unter Berücksichtigung eines etwaigen Ehevertrags oder des Zugewinnausgleichs.

Zu beachten ist dabei: Wird der Immobilienkredit wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann die Bank den ihr dadurch entstandenen Schaden in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Es empfiehlt sich daher, bei der Bank die Höhe dieser Entschädigung zu erfragen, denn je nach deren Umfang ist ein Verkauf nicht immer die günstigste Lösung.

Verbleib einer Person in der Immobilie

Soll die Immobilie nicht verkauft werden, sondern bleibt eine der beiden Personen darin wohnen, muss die ausziehende Person in der Regel ausgezahlt werden, während die verbleibende Person deren Anteil am Immobilienwert übernimmt. Um dabei eine faire Aufteilung sicherzustellen, empfiehlt es sich, den Wert der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten feststellen zu lassen, damit mögliche Wertsteigerungen berücksichtigt werden.

Übernimmt eine Person die Immobilie und zahlt die andere aus, ist eine notarielle Beurkundung ratsam, insbesondere wenn Eigentum übertragen oder der Schuldner gewechselt wird. Auch die Eintragungen im Grundbuch sollten Sie entsprechend anpassen lassen, damit die Eigentumsverhältnisse eindeutig geregelt sind.

Schuldnerwechsel und Anpassung des Kreditvertrags

Möchte eine Person den Immobilienkredit allein weiterführen, etwa weil sie in der Immobilie bleibt, spricht man von einem Schuldnerwechsel beziehungsweise einer Schuldhaftentlassung. Dafür braucht es die Zustimmung der Bank sowie meist eine Änderung des Kreditvertrags. Häufig kommt zum bestehenden Kredit eine zusätzliche Finanzierungsvereinbarung hinzu, was mit weiteren Kosten verbunden sein kann. Zudem prüft die Bank die Bonität der Person, die den Kredit übernehmen soll. Stimmen Sie sich daher frühzeitig mit der Bank ab, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und welche Unterlagen Sie dafür einreichen müssen.

Prüfen Sie außerdem, ob bestehende Versicherungen im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung, etwa eine Restschuldversicherung, angepasst oder neu abgeschlossen werden müssen.

Vermietung der Immobilie

Möchten Sie beide nicht mehr in der Immobilie wohnen, das Eigentum jedoch behalten, kann eine Vermietung eine geeignete Lösung sein, sofern sie sich finanziell tragen lässt. Die dabei erzielten Mieteinnahmen lassen sich zur Tilgung des bestehenden Kredits einsetzen. Allerdings sollten Sie auch Faktoren wie das Risiko eines Mietausfalls und anfallende Instandhaltungskosten berücksichtigen.

Ein Vorteil dieser Lösung: Bei einer Vermietung entfallen Grundbuchänderungen, und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Möglich ist dies allerdings nur, wenn Sie sich mit Ihrem ehemaligen Partner einigen. Empfehlenswert ist es zudem, im Vorfeld schriftlich festzuhalten, wer sich um Mietersuche, Reparaturen und Abrechnungen kümmert.

Beratung und Unterstützung

Eine sorgfältige Planung und klare Vereinbarungen helfen dabei, Ihre finanzielle Situation nach der Trennung zu stabilisieren. Nutzen Sie dafür das Beratungsangebot Ihrer Bank, um eine passende Lösung für die Immobilienfinanzierung zu finden, und ziehen Sie zusätzlich rechtliche wie finanzielle Beratung hinzu. Bleibt eine Einigung aus, kann dies zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen, mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen.