Anschlussfinanzierung: Was Sie beim Auslaufen der Sollzinsbindung beachten sollten

Ist die Sollzinsbindung Ihres Immobilienkredits abgelaufen und noch eine Restschuld offen, geht es an die Anschlussfinanzierung. Zwei Wege stehen Ihnen offen: Sie vereinbaren mit Ihrem bisherigen Kreditgeber neue Zinsen (Prolongation), oder Sie wechseln mit der Restschuld zu einem anderen Anbieter (Umschuldung). Ein Wechsel kann auch dann interessant sein, wenn Sie mehrere Kredite zusammenfassen möchten.

Wie teuer die Anschlussfinanzierung wird, bestimmt in erster Linie das Zinsniveau für Baufinanzierungen zum Zeitpunkt des Abschlusses. Bleiben Sie bei Ihrem Institut, greift üblicherweise die Zinsanpassungsklausel aus Ihrem Vertrag, die sich an den dann gültigen Sollzinsen des Anbieters orientiert. Ein neuer Kreditgeber legt seine aktuellen Sätze ebenfalls zugrunde.

Daneben zählt der Beleihungsauslauf, also das Verhältnis der Restschuld zum Beleihungswert der Immobilie. Der Beleihungswert ist nicht dasselbe wie der Verkehrswert: Er beschreibt, was die Immobilie bei einem Verkauf auf dem maßgeblichen Grundstücksmarkt dauerhaft und unabhängig von kurzfristigen Schwankungen voraussichtlich einbringt. Je kleiner die Restschuld im Verhältnis dazu, desto besser fallen die Zinsen aus. Es lohnt sich deshalb, die Restschuld vor dem Ende der Sollzinsbindung durch planmäßige und zusätzliche Tilgungen zu senken.

Ob bei einer Prolongation eine neue Kreditprüfung ansteht, hängt von Ihrem Vertrag ab. Oft greift der Kreditgeber auf vorhandene Unterlagen zurück. Unabhängig davon prüft jeder Kreditgeber mindestens einmal im Jahr, ob Sie den Kredit weiter bedienen können und wollen, und bewertet dabei die gestellten Sicherheiten. Verliert die Immobilie an Wert, folgt meist eine Neubewertung, die die Konditionen verschlechtern kann. Bei einem Anbieterwechsel prüft der neue Kreditgeber Ihre Identität, Ihre Bonität und die Immobilie und ermittelt den Beleihungswert in der Regel neu.

Ob Prolongation oder Umschuldung günstiger ist, zeigt nur der Vergleich konkreter Angebote. Rechnen Sie dabei ein, was es kostet, die Grundschuld auf den neuen Kreditgeber umzuschreiben. Dieser Posten gehört zu den Gesamtkosten des Wechsels.

Steigen die Zinsen, zahlen Sie entweder eine höhere Rate, oder die Tilgung dauert länger, unter Umständen bis in den Ruhestand. Eng wird es vor allem in zwei Lagen: bei einer hohen Darlehenssumme, von der bislang wenig zurückgezahlt wurde, und dann, wenn Sie bereits mit den bisherigen Konditionen an Ihrer Belastungsgrenze wirtschaften. Übersteigt die neue Belastung Ihre Zahlungsfähigkeit, kann die Anschlussfinanzierung scheitern.

Kümmern Sie sich deshalb frühzeitig und warten Sie nicht, bis Ihr Kreditgeber sich meldet. Beobachten Sie die Entwicklung der Bauzinsen, etwa bei der Deutschen Bundesbank oder bei Kreditvermittlern. Prüfen Sie Sondertilgungen: Viele Verträge erlauben pro Jahr 5 oder 10 Prozent der Kreditsumme, oft lässt sich auch der monatliche Tilgungssatz anheben. Rechnen Sie früh aus, wie viel Tilgung nötig wäre, um einen günstigeren Zinssatz zu erreichen. Fehlt ein Sondertilgungsrecht, legen Sie Geld zurück und tilgen Sie zum Ablauf der Sollzinsbindung in einem Schritt.

Ein Datum sollten Sie sich vormerken: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung dürfen Sie das Darlehen gesetzlich kündigen, vollständig oder teilweise, ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Es gilt dann eine Kündigungsfrist von sechs Monaten. Mit einem Forward-Darlehen können Sie sich neue Konditionen schon vor dem Ende der laufenden Bindung sichern, bis zu fünf Jahre im Voraus. Dafür fällt für jeden Monat Vorlauf meist ein Zinsaufschlag an, dessen Höhe je nach Anbieter unterschiedlich ausfällt. Ob sich das rechnet, klären Sie am besten in einer Beratung.

Fordern Sie Beratung ein. Beraterinnen und Berater von Kreditinstituten und Versicherungen sowie unabhängige Darlehensvermittler müssen Ihre finanzielle Lage und Ihre persönlichen Umstände einbeziehen und Ihnen verschiedene Finanzierungswege aufzeigen. Auch unabhängige Fachleute, etwa bei den Verbraucherzentralen, helfen weiter. Vergleichen Sie in jedem Fall mehrere Angebote.

Verschachtelte Modelle sollten Sie besonders genau ansehen. Bei einer Sofortfinanzierung über eine Bausparkasse überbrückt ein Vorfinanzierungsdarlehen die Ansparphase eines Bausparvertrags: Getilgt wird zunächst nicht, erst bei Zuteilung lösen Bausparguthaben und Bauspardarlehen das Vorfinanzierungsdarlehen ab. Prüfen Sie Bedingungen und Risiken solcher Kombinationen genau und lassen Sie sich beraten, bevor Sie unterschreiben. Vorsicht auch bei Kreditangeboten aus dem Internet, hinter denen häufig Betrug steckt: Kontrollieren Sie in der Unternehmensdatenbank der BaFin oder bei den Aufsichtsbehörden anderer Länder, ob der Anbieter zugelassen ist.

Finanzierungstipps aus sozialen Medien sollten Sie nicht ungeprüft übernehmen. Verbreitet ist etwa die Behauptung, der bisherige Kreditgeber prüfe die Bonität bei einer Prolongation nicht neu. Das stimmt nicht: Vorfälle aus der Erstfinanzierung, etwa unpünktlich gezahlte Raten, fließen in seine Bewertung ein. Verpflichtet, Ihnen die besten Konditionen anzubieten, ist er ebenfalls nicht. Prüfen Sie deshalb, wie vertrauenswürdig eine Quelle ist. Auch seriöse Tipps ersetzen weder eine individuelle Beratung noch den Vergleich konkreter Angebote.

Gerät die Finanzierung ins Wanken, prüfen Sie zunächst einen Lastenzuschuss. Anspruch darauf kann haben, wer selbstgenutztes Wohneigentum besitzt und vom Staat bisher keine andere Hilfe zu den Wohnkosten bezieht, also weder Bürgergeld noch Grundsicherung im Alter. Auskunft geben die Wohngeldbehörden von Gemeinde, Stadt oder Kreis. Reichen die Raten dauerhaft nicht mehr, hilft eine Schuldnerberatung, Anlaufstellen nennt die Bundesarbeitsgemeinschaft Schuldnerberatung e.V. Lässt sich die Immobilie nicht mehr halten, suchen Sie gemeinsam mit dem Kreditgeber nach einer Lösung: Wer rechtzeitig und zu einem ordentlichen Preis verkauft, wendet damit oft die Zwangsversteigerung ab.

Zur Einordnung noch die Rolle der BaFin: Sie erteilt Kreditgebern mit Sitz in Deutschland die Erlaubnis und schreibt ihnen vor, wie das Kreditgeschäft organisiert sein muss. Ob sich die Institute daran halten, überwacht sie. Zinshöhe, Vertragsbedingungen und die Frage, ob eine Kreditabsage fair war, prüft sie dagegen nicht. Kreditinstitute müssen Zahlungsschwierigkeiten ihrer Kundinnen und Kunden früh erkennen können und dann Auswege wie eine Umschuldung prüfen. Die BaFin kontrolliert, ob diese Abläufe bestehen, schützt aber nicht den Einzelfall. Für Zwangsversteigerungen sind die Zivilgerichte zuständig. Wer Immobiliendarlehen vermittelt, braucht eine eigene Erlaubnis nach der Gewerbeordnung, nachprüfbar im Vermittlerregister.