Vorzeitige Kündigung und Rückzahlung eines Immobilienkredits

Ob Sie einen Immobilienkredit vorzeitig beenden können, entscheidet vor allem die Länge der Sollzinsbindung. Wurde der Zins für mehr als zehn Jahre festgeschrieben, gibt Ihnen das Gesetz ein Kündigungsrecht: Zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung, oder nach einer späteren Neuvereinbarung des Zinssatzes, dürfen Sie mit einer Frist von sechs Monaten kündigen. Der Zehnjahreszeitraum beginnt also nicht zwingend mit der Unterschrift unter den Vertrag.

Bei einer Sollzinsbindung bis zehn Jahre sieht es anders aus. Eine vorzeitige Rückzahlung ist hier in der Regel ausgeschlossen. Das Gesetz macht eine Ausnahme, wenn ein berechtigtes Interesse Sie zwingt, die beliehene Immobilie anderweitig zu verwerten. Der häufigste Fall ist der Verkauf. Dann dürfen Sie außerordentlich kündigen, der Kreditgeber erhält im Gegenzug eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Nicht jeder Anlass genügt dafür. Eine Erbschaft, ein Lottogewinn, Arbeitslosigkeit oder der Wunsch, günstigere Zinsen zu nutzen, begründen kein Kündigungsrecht, solange sie nichts mit der Verwertung der Immobilie zu tun haben. Der Kreditgeber kann einer Rückzahlung trotzdem freiwillig zustimmen und verlangt dann üblicherweise ein Vorfälligkeitsentgelt. Läuft Ihr Darlehen mit variablem Zinssatz, gilt ohnehin nur eine kurze Kündigungsfrist von drei Monaten.

Für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung hat der Bundesgerichtshof am 1. Juli 1997 Regeln aufgestellt (XI ZR 197/96 und XI ZR 267/96). Der Kreditgeber ermittelt zunächst den Unterschied zwischen dem Vertragszins und dem Zins, zu dem er das zurückgezahlte Geld wieder anlegen kann. Davon zieht er ersparte Risikokosten ab, denn eine Wiederanlage in Wertpapieren birgt weniger Risiko als ein Kundenkredit. Vereinbarte Tilgungen bis zum Ende der Zinsbindung mindern den Schaden, auch sie gehören in die Rechnung. Zum Schluss zinst er den Betrag auf den Tag der Rückzahlung ab. Für den Wiederanlagezins empfahl das Gericht im November 2004 (XI ZR 285/03), auf die Renditen von Hypothekenpfandbriefen zurückzugreifen, wie sie die Kapitalmarktstatistik der Deutschen Bundesbank ausweist.

Für die ersparten Risikokosten ist kein fester Satz vorgeschrieben, hier haben die Institute Spielraum. Über die Höhe der Entschädigung lässt sich darum im Einzelfall streiten, den einen richtigen Betrag gibt es nicht. Zusätzlich darf der Kreditgeber ein angemessenes Entgelt für den Verwaltungsaufwand der Ablösung berechnen. Weil sich dieser Aufwand kaum exakt beziffern lässt, darf er ihn schätzen. Unzulässig ist es dagegen, diese Gebühr schlicht als Prozentsatz der Darlehens- oder Restsumme anzusetzen.

Vom gesetzlichen Anspruch zu unterscheiden ist das Vorfälligkeitsentgelt. Es kommt ins Spiel, wenn Sie kein Kündigungsrecht haben, der Kreditgeber die vorzeitige Rückzahlung aber dennoch akzeptiert. Meist orientiert es sich an der Vorfälligkeitsentschädigung. Es darf auch höher liegen, nur sittenwidrig darf es nicht sein, und die Rechenregeln des Bundesgerichtshofs gelten hier nicht. Ist das verlangte Entgelt hoch, rechnet sich eine Ablösung über eine andere Bank selten. Eine Rückzahlung aus eigenen Mitteln, etwa nach einer Erbschaft, kann sich dagegen weiterhin lohnen.