Was passiert mit der gemeinsamen Immobilienfinanzierung bei einer Trennung?

Eine Trennung oder Scheidung stellt Paare nicht nur vor emotionale, sondern häufig auch vor finanzielle Herausforderungen, besonders dann, wenn eine gemeinsame Immobilie und ein laufender Immobilienkredit betroffen sind. Welcher Weg für Sie der richtige ist, hängt von Ihren persönlichen Umständen ab.

Verkauf der Immobilie

Eine Möglichkeit besteht darin, die gemeinsame Immobilie zu verkaufen. Das kann helfen, finanzielle Verpflichtungen zu verringern und Ihnen einen finanziellen Neustart zu erleichtern. Vom Verkaufserlös werden zunächst alle offenen Verbindlichkeiten sowie Kosten wie Makler- und Notargebühren abgezogen, bevor der verbleibende Betrag zwischen Ihnen und Ihrem ehemaligen Partner aufgeteilt wird, unter Berücksichtigung eines etwaigen Ehevertrags oder des Zugewinnausgleichs.

Zu beachten ist dabei: Wird der Immobilienkredit wegen des Verkaufs vorzeitig beendet, kann die Bank den ihr dadurch entstandenen Schaden in Form einer Vorfälligkeitsentschädigung geltend machen. Es empfiehlt sich daher, bei der Bank die Höhe dieser Entschädigung zu erfragen, denn je nach deren Umfang ist ein Verkauf nicht immer die günstigste Lösung.

Verbleib einer Person in der Immobilie

Soll die Immobilie nicht verkauft werden, sondern bleibt eine der beiden Personen darin wohnen, muss die ausziehende Person in der Regel ausgezahlt werden, während die verbleibende Person deren Anteil am Immobilienwert übernimmt. Um dabei eine faire Aufteilung sicherzustellen, empfiehlt es sich, den Wert der Immobilie durch ein unabhängiges Gutachten feststellen zu lassen, damit mögliche Wertsteigerungen berücksichtigt werden.

Übernimmt eine Person die Immobilie und zahlt die andere aus, ist eine notarielle Beurkundung ratsam, insbesondere wenn Eigentum übertragen oder der Schuldner gewechselt wird. Auch die Eintragungen im Grundbuch sollten Sie entsprechend anpassen lassen, damit die Eigentumsverhältnisse eindeutig geregelt sind.

Schuldnerwechsel und Anpassung des Kreditvertrags

Möchte eine Person den Immobilienkredit allein weiterführen, etwa weil sie in der Immobilie bleibt, spricht man von einem Schuldnerwechsel beziehungsweise einer Schuldhaftentlassung. Dafür braucht es die Zustimmung der Bank sowie meist eine Änderung des Kreditvertrags. Häufig kommt zum bestehenden Kredit eine zusätzliche Finanzierungsvereinbarung hinzu, was mit weiteren Kosten verbunden sein kann. Zudem prüft die Bank die Bonität der Person, die den Kredit übernehmen soll. Stimmen Sie sich daher frühzeitig mit der Bank ab, welche Bedingungen erfüllt sein müssen und welche Unterlagen Sie dafür einreichen müssen.

Prüfen Sie außerdem, ob bestehende Versicherungen im Zusammenhang mit der Immobilienfinanzierung, etwa eine Restschuldversicherung, angepasst oder neu abgeschlossen werden müssen.

Vermietung der Immobilie

Möchten Sie beide nicht mehr in der Immobilie wohnen, das Eigentum jedoch behalten, kann eine Vermietung eine geeignete Lösung sein, sofern sie sich finanziell tragen lässt. Die dabei erzielten Mieteinnahmen lassen sich zur Tilgung des bestehenden Kredits einsetzen. Allerdings sollten Sie auch Faktoren wie das Risiko eines Mietausfalls und anfallende Instandhaltungskosten berücksichtigen.

Ein Vorteil dieser Lösung: Bei einer Vermietung entfallen Grundbuchänderungen, und es fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an. Möglich ist dies allerdings nur, wenn Sie sich mit Ihrem ehemaligen Partner einigen. Empfehlenswert ist es zudem, im Vorfeld schriftlich festzuhalten, wer sich um Mietersuche, Reparaturen und Abrechnungen kümmert.

Beratung und Unterstützung

Eine sorgfältige Planung und klare Vereinbarungen helfen dabei, Ihre finanzielle Situation nach der Trennung zu stabilisieren. Nutzen Sie dafür das Beratungsangebot Ihrer Bank, um eine passende Lösung für die Immobilienfinanzierung zu finden, und ziehen Sie zusätzlich rechtliche wie finanzielle Beratung hinzu. Bleibt eine Einigung aus, kann dies zu einer Zwangsversteigerung der Immobilie führen, mit erheblichen rechtlichen und finanziellen Konsequenzen.