Themenfeld: Modernisierungskredit

Der Wohngebäude-Kredit (261) ist ein Förderkredit der KfW für alle, die ein Haus oder eine Wohnung energieeffizient sanieren oder eine frisch sanierte Immobilie kaufen möchten. Der Kreditbetrag beträgt bis zu 150.000 Euro je Wohneinheit. Beantragt wird er nicht direkt bei der KfW, sondern über einen Finanzierungspartner, der die genauen Konditionen mit Ihnen vereinbart. Die Förderung wird nur im Rahmen der bereitstehenden Haushaltsmittel gewährt, einen Rechtsanspruch gibt es nicht.

Gefördert wird die Sanierung zu einem Effizienzhaus. Anerkannt werden die Stufen 40, 55, 70, 85 und Denkmal, jeweils in Verbindung mit einer Erneuerbare-Energien-Klasse oder einer Nachhaltigkeits-Klasse. Voraussetzung ist, dass der Bauantrag des Gebäudes zum Zeitpunkt des Antrags mindestens fünf Jahre zurückliegt. Auch die Sanierung von Baudenkmälern und der Kauf einer frisch sanierten Immobilie sind förderfähig, sofern beim Kauf die Sanierungskosten gesondert ausgewiesen sind. Nicht gefördert werden Umschuldungen, Nachfinanzierungen bereits begonnener Vorhaben und netzeinspeisende Photovoltaik-Anlagen, für die ein eigenes Programm besteht.

Der Kreis der Antragsberechtigten ist weit gefasst. Dazu gehören Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften ebenso wie Unternehmen, Einzelunternehmer, gemeinnützige Organisationen, Vereine und Wohnungsbaugenossenschaften. Entscheidend ist nicht, wer saniert, sondern dass die Immobilie am Ende die geforderte Effizienzhaus-Stufe erreicht.

Zusätzlich zum Kredit gibt es einen Tilgungszuschuss, der einen Teil des Darlehens erlässt und die Laufzeit verkürzt. Seine Höhe richtet sich nach der erreichten Effizienzhaus-Stufe und liegt für die Grundstufen zwischen 5 und 15 Prozent des Kreditbetrags von höchstens 150.000 Euro je Wohneinheit. Den höchsten Satz erreicht ein Effizienzhaus 40 mit Nachhaltigkeits-Klasse mit 15 Prozent, also bis zu 22.500 Euro. Handelt es sich um ein besonders sanierungsbedürftiges Gebäude, ein sogenanntes Worst Performing Building, steigt der Zuschuss um 10 Prozentpunkte, bei einer seriellen Sanierung um 15 Prozentpunkte. Ausgezahlt wird der Zuschuss nicht, er wird nach Abschluss des Vorhabens mit dem Darlehen verrechnet.

Die fachliche Begleitung wird gesondert gefördert. Für die Baubegleitung durch eine Fachkraft für Energieeffizienz gibt es einen zusätzlichen Kreditbetrag von bis zu 10.000 Euro bei einem Einfamilienhaus und bis zu 40.000 Euro bei größeren Objekten, jeweils zur Hälfte als Tilgungszuschuss. Zu denselben Höchstbeträgen wird die Nachhaltigkeitszertifizierung gefördert, wenn eine Stufe mit Nachhaltigkeits-Klasse erreicht wird.

Bei der Finanzierung können Sie zwischen einem Annuitätendarlehen und einem endfälligen Darlehen wählen. Das Annuitätendarlehen läuft bis zu 30 Jahre, mit einer Zinsbindung von bis zu 10 Jahren und einer tilgungsfreien Zeit zu Beginn, in der nur Zinsen anfallen. Ein endfälliges Darlehen dagegen bleibt bis zum Schluss zinszahlend, getilgt wird der gesamte Betrag erst am Ende in einer Summe. Für die Auszahlung haben Sie ab der Zusage 12 Monate Zeit, danach verlängert sich die Frist auf bis zu 36 Monate. Ab dem 13. Monat fällt eine Bereitstellungsprovision an. Eine vorzeitige Rückzahlung ist gegen eine Vorfälligkeitsentschädigung möglich, Sondertilgungen sind es nicht.

Am Anfang steht immer die Einbindung einer Fachkraft für Energieeffizienz aus der Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur. Sie stellt die Bestätigung zum Antrag (BzA) aus, mit der Sie zum Finanzierungspartner gehen. Dieser beantragt den Kredit, der neben den Sanierungskosten auch die Baubegleitung umfasst. Erst nach der Zusage beginnen die Arbeiten. Sind sie abgeschlossen, reichen Sie die Bestätigung nach Durchführung (BnD) ein, woraufhin die KfW den Tilgungszuschuss gutschreibt.

Wer in einem Gebäude eine neue Heizungsanlage einbaut oder aufstellt, muss eine zentrale Vorgabe des § 71 GEG einhalten: Die Anlage darf nur in Betrieb gehen, wenn sie mindestens 65 Prozent der bereitgestellten Wärme aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme erzeugt. Dasselbe gilt für eine Anlage, die in ein Gebäudenetz einspeist.

Mit welcher Technik der Eigentümer diese Grenze erreicht, bleibt ihm überlassen. Vor der Inbetriebnahme muss eine nach § 88 berechtigte Person die Einhaltung jedoch rechnerisch nach der DIN V 18599: 2018-09 nachweisen. Der Eigentümer ist an diesen Nachweis gebunden und muss ihn zusammen mit dem Aussteller mindestens zehn Jahre aufbewahren und der zuständigen Behörde sowie dem Bezirksschornsteinfeger auf Verlangen vorlegen.

Für einige Anlagenarten entfällt der Einzelnachweis, sofern sie den Wärmebedarf vollständig decken. Dazu zählen der Anschluss an ein Wärmenetz über eine Hausübergabestation, die elektrisch angetriebene Wärmepumpe, die Stromdirektheizung, die solarthermische Anlage sowie Anlagen für Biomasse oder grünen und blauen Wasserstoff. Auch Wärmepumpen- und Solarthermie-Hybridheizungen gehören dazu. Wer Biomasse, Wasserstoff oder eine Hybridlösung nutzt, muss zusätzlich die Vorgaben zur Brennstoffbelieferung einhalten.

Worauf sich die Pflicht bezieht, hängt vom Aufbau ab. Erzeugt eine Anlage Raumwärme und Warmwasser zusammen, gilt sie für das Gesamtsystem. Sind beide getrennt, gilt sie nur für das neu eingebaute System. Bei mehreren Anlagen in einem Gebäude oder Quartier gilt sie wahlweise für die einzelne neue Anlage oder für alle zusammen. Ergänzt eine neue Anlage nur eine bestehende und entspricht sie einer der genannten Formen, ist kein Nachweis nötig.

Erfolgt die Warmwasserbereitung dezentral und unabhängig von der Raumwärme, gelten die Anforderungen auch bei elektrischer Erzeugung als erfüllt. Elektrische Durchlauferhitzer müssen dann elektronisch geregelt sein. Unvermeidbare Abwärme lässt sich anrechnen, soweit sie technisch nutzbar gemacht und im Gebäude eingesetzt wird. Für handbeschickte Einzelraumfeuerungsanlagen darf abweichend ein Deckungsanteil von 0,10 angesetzt werden.

Für bestehende Gebäude gelten gestaffelte Übergangsfristen nach Gemeindegröße. In Gemeinden mit mehr als 100.000 Einwohnern (Stand 1. Januar 2024) darf bis zum 31. Oktober 2026 noch eine Anlage eingebaut werden, die die Vorgabe nicht erfüllt. In kleineren Gemeinden reicht die Frist bis zum 30. Juni 2028. Weist die zuständige Stelle das Gebiet vorher als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet aus, greifen die Anforderungen schon einen Monat nach Bekanntgabe. Fehlt nach Fristablauf eine Wärmeplanung, wird das Gebiet behandelt, als läge eine vor.

Bleibt eine Anlage mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff hinter der Vorgabe zurück, steigt der Pflichtanteil erneuerbarer Wärme stufenweise: ab dem 1. Januar 2029 mindestens 15 Prozent, ab dem 1. Januar 2035 mindestens 30 Prozent und ab dem 1. Januar 2040 mindestens 60 Prozent aus Biomasse oder grünem und blauem Wasserstoff. Dasselbe gilt für Neubauten, die eine Baulücke schließen.

Vor dem Einbau einer Anlage mit festem, flüssigem oder gasförmigem Brennstoff ist eine Beratung vorgeschrieben. Sie muss auf die Folgen der Wärmeplanung und auf eine mögliche Unwirtschaftlichkeit durch die steigende Kohlenstoffdioxid-Bepreisung hinweisen. Durchführen muss sie eine fachkundige Person nach § 60b Absatz 3 oder § 88 Absatz 1. Nicht anzuwenden ist die Hauptpflicht auf Anlagen, für die der Liefer- oder Leistungsvertrag vor dem 19. April 2023 geschlossen und die bis zum 18. Oktober 2024 eingebaut wurden.

Hinweis zur Rechtsentwicklung: Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen, das die hier beschriebene 65-Prozent-Pflicht aufheben soll. In Kraft ist die Reform noch nicht. Bis zu ihrer Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt § 71 GEG unverändert weiter. Was sich mit dem GModG ändern soll, erläutert unsere Antwort „Was ändert sich für Hausbesitzer durch das beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?“.

Vorab zur Einordnung: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist beschlossen, aber noch kein geltendes Recht. Bundestag und Bundesrat stimmten am 10. Juli 2026 zu, nachdem das Kabinett den Entwurf am 13. Mai 2026 auf den Weg gebracht hatte. Wirksam wird das Gesetz erst mit seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt, die zum jetzigen Stand aussteht. Bis dahin gilt unverändert das Gebäudeenergiegesetz, insbesondere die Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme zu speisen. Die Einzelheiten dieser noch geltenden Pflicht erläutert unsere Antwort „Welche Anforderungen gelten für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 71 GEG?“. Die folgenden Punkte beschreiben deshalb geplante Neuerungen, keine bereits anwendbaren Regeln.

Die zentrale geplante Änderung betrifft eben jene 65-Prozent-Regel: Sie soll wegfallen. Beim Heizungstausch wären dann wieder alle Heizungsarten erlaubt, auch neue Gas- und Ölgeräte. Ebenso soll das bislang vorgesehene Enddatum für den Betrieb rein fossiler Heizungen entfallen, sodass sich solche Anlagen auch langfristig weiterbetreiben ließen.

Wer sich künftig für eine neue Öl- oder Gasheizung entscheidet, müsste allerdings einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe einsetzen, etwa Biomethan, Bioöl oder klimaschonend erzeugten Wasserstoff. Vorgesehen ist eine Staffel von 10 Prozent ab Januar 2029 über 30 Prozent ab 2035 bis zu 60 Prozent ab 2040. An diese Stufen gekoppelt ist eine Grüngas- und Grünheizölquote, die die Brennstoffanbieter zur Beimischung grüner Anteile verpflichten soll. Sie beginnt 2028 mit rund einem Prozent. Zum Schutz von Mietern ist geplant, dass Vermieter beim Einbau einer im Betrieb teuren fossilen Heizung die Hälfte des anfallenden CO2-Preises und der Netzentgelte übernehmen. Zuschüsse für klimafreundliche Anlagen wie Wärmepumpen sollen mindestens bis zum Jahr 2029 erhalten bleiben.

Unabhängig von der Reform bleiben für Bestandsgebäude die bekannten Austausch- und Nachrüstpflichten bestehen. Standard-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen in der Regel nicht weiterlaufen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon ausgenommen. Bei einem Eigentümerwechsel greift für den Austausch eine Frist von zwei Jahren. Ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen und die oberste Geschossdecke sind ebenfalls zu dämmen. Wer ein Haus kauft oder erbt, muss einen gültigen Energieausweis erhalten und, sofern kostenlos angeboten, ein Energieberatungsgespräch wahrnehmen.

Auch bei freiwilligen Modernisierungen sind Vorgaben zu beachten. Werden einzelne Bauteile wie Fenster, Fassade oder Dach erneuert, müssen sie festgelegte Werte für den Wärmedurchgang einhalten, es sei denn, das erneuerte Bauteil macht höchstens 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche aus. Bei Neubauten darf der Jahresprimärenergiebedarf höchstens 55 Prozent des maßgebenden Referenzgebäudes betragen. Eine geplante Verschärfung auf 40 Prozent ist bis auf Weiteres verschoben. Mindestens eine Form erneuerbarer Energie ist beim Neubau ohnehin einzubinden.

Bei der Sanierungsförderung gab es zuletzt Anpassungen. Die förderfähigen Kosten für den Heizungstausch sind auf 30.000 Euro gedeckelt, die Grundförderung beträgt 30 Prozent. Der Zuschuss liegt damit bei höchstens 9.000 Euro. Mehr erhält nur, wer über ein geringes Einkommen verfügt oder frühzeitig tauscht. Legen Vermieter die Kosten eines nach dem Gebäudeenergiegesetz durchgeführten Heizungstauschs auf die Miete um, dürfen sie bei Inanspruchnahme einer Förderung bis zu 10 Prozent der um die Förderung verringerten Kosten ansetzen, ohne Förderung höchstens 8 Prozent. In beiden Fällen ist die Erhöhung auf 50 Cent je Quadratmeter und Monat begrenzt.

Solange das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht verkündet und in Kraft getreten ist, sind die hier beschriebenen Neuerungen nicht anwendbar. Maßgeblich bleibt der aktuelle Stand des Gebäudeenergiegesetzes. Bauherren und Eigentümer sollten Entscheidungen über eine neue Heizung an der heute geltenden Rechtslage ausrichten.

Beim Förderprodukt 458 der KfW handelt es sich um einen Zuschuss und nicht um ein rückzahlbares Darlehen. Gefördert wird der Einbau einer effizienten Heizung sowie der Anschluss an ein Gebäude- oder Wärmenetz, damit der Umstieg auf klimafreundliche Wärme leichter gelingt. Dazu zählen unter anderem Wärmepumpen, Solarthermie- und Biomasseanlagen, Brennstoffzellen und wasserstofffähige Heizungen. Der Zuschuss muss nicht zurückgezahlt werden. Weil die Förderung unter dem Vorbehalt verfügbarer Haushaltsmittel steht, besteht auf sie kein Rechtsanspruch.

Antragsberechtigt sind private Eigentümerinnen und Eigentümer von bestehenden Ein- und Mehrfamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen, außerdem Wohnungseigentümergemeinschaften. Bei einer Eigentumswohnung kommt es darauf an, ob der Heizungstausch das Sondereigentum oder das Gemeinschaftseigentum betrifft. Nicht antragsberechtigt sind Gesellschaften bürgerlichen Rechts und Personen mit einem Nießbrauchrecht. Wer eine Wohnimmobilie als GbR besitzt, nutzt stattdessen die Heizungsförderung für Unternehmen (459).

Wie hoch der Zuschuss ausfällt, richtet sich nach den förderfähigen Kosten und nach der Gebäudeart. Bei einem Einfamilienhaus werden Kosten bis zu 28.000 Euro berücksichtigt, bei Mehrfamilienhäusern steigt die Grenze mit der Zahl der Wohneinheiten. Für die erste zählen 28.000 Euro, von der zweiten bis zur sechsten je 15.000 Euro und ab der siebten je 8.000 Euro. Von diesen Kosten übernimmt die KfW bis zu 80 Prozent als Zuschuss. Der tatsächliche Höchstsatz hängt vom Einkommen ab und ist im Merkblatt zum Produkt genau geregelt.

Der Zuschuss setzt sich aus einer Grundförderung von 30 Prozent und möglichen Boni zusammen. Den Klimageschwindigkeitsbonus von 16 Prozent erhalten Sie, wenn Sie eine funktionstüchtige Öl-, Kohle-, Gas-Etagen- oder Nachtspeicherheizung oder eine mindestens 20 Jahre alte Gas- oder Biomasseheizung austauschen und fachgerecht entsorgen lassen. Dieser Bonus sinkt ab dem 1. Februar 2027 halbjährlich und entfällt für Anträge ab dem 1. August 2028. Hinzu kommt ein Einkommensbonus von 40 Prozent bei einem zu versteuernden Haushaltseinkommen bis 30.000 Euro, der über die Stufen bis 40.000 und bis 50.000 Euro auf 30 und 10 Prozent zurückgeht. Lebt mindestens ein kindergeldberechtigtes Kind unter 18 Jahren im Haushalt, hebt ein Familienzuschlag diese Einkommensgrenze einmalig um 10.000 Euro an.

Voraussetzung ist ein bestehendes Wohngebäude, dessen Bauantrag bei Antragstellung mindestens fünf Jahre alt ist. Der Heizungstausch muss mit einer Optimierung des gesamten Heizungssystems einhergehen, wozu der hydraulische Abgleich gehört. Wer die Zeit bis zur Auszahlung überbrücken möchte, kann den Ergänzungskredit 358/359 zur Zwischenfinanzierung mit der Förderung verbinden.

Der Ablauf folgt einer festen Reihenfolge. Zuerst beauftragen Sie eine Fachkraft für Energieeffizienz oder ein Fachunternehmen, das die Bestätigung zum Antrag (BzA) erstellt. Der Liefer- oder Leistungsvertrag muss eine aufschiebende oder auflösende Bedingung enthalten, sodass er erst mit der Förderzusage wirksam wird. Nach der Zusage haben Sie 36 Monate Zeit, das Vorhaben abzuschließen. Fachplanung und Baubegleitung sind in die Förderung eingerechnet. Nicht gefördert werden dagegen die Finanzierung selbst und die laufenden Ausgaben für Betrieb, Wartung und Energieverbrauch der Anlage.

Wer sein Eigenheim energetisch saniert, senkt den Energieverbrauch und macht sich ein Stück weit unabhängiger von den Preisen für Öl, Gas und Strom. Genau das ist für die meisten Eigentümerinnen und Eigentümer das ausschlaggebende Motiv, noch vor dem Klimaschutz, der eher als willkommener Zusatznutzen gilt. Im Kern geht es dabei um bessere Dämmung, neue Fenster und eine modernere Heizung.

Ein zweiter Beweggrund ist der Wert der Immobilie. Ein saniertes Haus lässt sich leichter halten oder im Wert steigern, und die laufenden Kosten sinken spürbar. Rechnen muss man allerdings mit Geduld: Die Investition zahlt sich in aller Regel nicht sofort aus, sondern erst über einen Zeitraum von mehreren Jahren.

Bei der Finanzierung helfen öffentliche Fördermittel. Die KfW und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle unterstützen Sanierungen mit Zuschüssen und Krediten zu günstigen Zinsen, und häufig lassen sich mehrere Programme miteinander verbinden. Wer strukturiert vorgehen möchte, lässt sich von einer zugelassenen Fachkraft für Energieberatung einen Fahrplan erstellen. Ein solcher Fahrplan legt fest, welche Schritte in welcher Reihenfolge sinnvoll sind, und schafft Planungssicherheit über das gesamte Vorhaben hinweg.

Den größten Effekt bringt meist nicht die einzelne Maßnahme, sondern ihre Verzahnung. Eine Wärmepumpe entfaltet ihren Vorteil erst richtig mit Strom aus der eigenen Photovoltaik-Anlage, und eine neue Heizung wirkt stärker, wenn zugleich die Dämmung verbessert wird. Auch am einzelnen Bauteil lohnt sich das Mitdenken: Wer die Fenster tauscht, sollte zugleich die Fassade dämmen, damit die Wärme nicht an anderer Stelle wieder verloren geht.

In der Umsetzung ist die Bank vor Ort eine wichtige Anlaufstelle. Sie begleitet ein Vorhaben nicht nur finanziell über zinsgünstige Kredite und die Beratung zu einzelnen Förderbausteinen, sondern stellt auch den Kontakt zu geeigneten Büros für Energieberatung und Fachplanung her. Diese Begleitung reicht von der ersten Beratung bis zur abschließenden Qualitätskontrolle.