Themenfeld: Modernisierungskredit

Wen betrifft die Nachrüstpflicht?

Betroffen sind Eigentümer von Wohngebäuden. Bei Nichtwohngebäuden greift die Pflicht nur, wenn das Gebäude nach seiner Zweckbestimmung jährlich mindestens vier Monate auf Innentemperaturen von mindestens 19 Grad Celsius beheizt wird. Sie müssen dafür sorgen, dass oberste Geschossdecken, die den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 nicht erreichen, so gedämmt sind, dass der Wärmedurchgangskoeffizient höchstens 0,24 Watt pro Quadratmeter und Kelvin beträgt.

Statt der Geschossdecke dürfen Sie auch das Dach dämmen. Die Pflicht gilt als erfüllt, wenn das darüberliegende Dach entsprechend gedämmt ist oder den Mindestwärmeschutz nach DIN 4108-2: 2013-02 erreicht.

Was gilt, wenn der Platz für die Dämmung nicht reicht?

Lässt sich die volle Dämmschichtdicke aus technischen Gründen nicht einbauen, etwa bei einer Dämmung in Deckenzwischenräumen, greift eine abgeschwächte Anforderung. Dann genügt die nach anerkannten Regeln der Technik höchstmögliche Dämmschichtdicke, wobei ein Bemessungswert der Wärmeleitfähigkeit von 0,035 Watt pro Meter und Kelvin einzuhalten ist. Bei Dämmstoffen, die in Hohlräume eingeblasen werden, und bei Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen genügt ein Bemessungswert von 0,045 Watt pro Meter und Kelvin. Dieselbe Erleichterung gilt für eine Zwischensparrendämmung, deren Dicke durch eine innenseitige Bekleidung oder durch die Sparrenhöhe begrenzt ist.

Gibt es eine Übergangsregelung für selbst bewohnte Häuser?

Ja, für kleine Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen. Voraussetzung ist, dass der Eigentümer eine der beiden Wohnungen am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Dann muss erst ein neuer Eigentümer die Pflicht erfüllen, und zwar nach einem Eigentümerwechsel nach diesem Stichtag. Ihm bleiben dafür zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002.

Wann entfällt die Pflicht ganz?

Bei einem Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine selbst bewohnt, entfällt die Nachrüstpflicht, wenn sie sich wirtschaftlich nicht trägt. Das ist der Fall, wenn die für die Nachrüstung erforderlichen Aufwendungen durch die eintretenden Einsparungen nicht innerhalb angemessener Frist erwirtschaftet werden können.

Welche Altersgrenzen gelten für Heizkessel?

Das Gebäudeenergiegesetz unterscheidet nach dem Einbaudatum der Anlage. Heizkessel, die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff beschickt werden und vor dem 1. Januar 1991 eingebaut oder aufgestellt wurden, dürfen Eigentümer nicht mehr betreiben.

Für Anlagen ab diesem Datum gilt eine Frist. Sie dürfen 30 Jahre nach Einbau oder Aufstellung nicht mehr betrieben werden. Das Alter der Anlage entscheidet also darüber, wann der Betrieb endet.

Gibt es Ausnahmen von diesen Verboten?

Ja, drei. Ausgenommen sind Niedertemperatur-Heizkessel und Brennwertkessel. Ausgenommen sind ebenso heizungstechnische Anlagen mit einer Nennleistung von weniger als 4 Kilowatt oder mehr als 400 Kilowatt. Die dritte Ausnahme betrifft Anlagen mit Gas-, Biomasse- oder Flüssigbrennstofffeuerung, die Bestandteil einer Wärmepumpen-Hybridheizung oder einer Solarthermie-Hybridheizung nach § 71h GEG sind, soweit sie nicht mit fossilen Brennstoffen betrieben werden.

Was gilt als äußerstes Enddatum für fossile Heizkessel?

Unabhängig von Alter und Ausnahmen setzt das Gesetz eine feste Grenze. Heizkessel dürfen längstens bis zum Ablauf des 31. Dezember 2044 mit fossilen Brennstoffen betrieben werden. Diese Grenze gilt für den gesamten Bestand, auch dann, wenn im Einzelfall noch keine der genannten Fristen erreicht wäre.

Hinweis zur Rechtsentwicklung

Bundestag und Bundesrat haben am 10. Juli 2026 das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) beschlossen. Es soll das Enddatum für den Betrieb rein fossiler Heizungen aufheben. In Kraft ist die Reform noch nicht. Bis zu ihrer Verkündung im Bundesgesetzblatt gilt § 72 GEG unverändert weiter. Was sich mit dem GModG ändern soll, erläutert unsere Antwort „Was ändert sich für Hausbesitzer durch das beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?“.

Wer muss einen Energieausweis erstellen lassen?

Wer ein Gebäude errichtet, braucht einen Energiebedarfsausweis, der die energetischen Eigenschaften des fertiggestellten Gebäudes zugrunde legt. Der Eigentümer sorgt dafür, dass der Ausweis unverzüglich nach der Fertigstellung ausgestellt und ihm übergeben wird. Ist der Bauherr nicht zugleich Eigentümer, treffen ihn dieselben Pflichten. Verlangt die nach Landesrecht zuständige Behörde den Ausweis, legt der Eigentümer ihn vor.

Was gilt bei Änderungen an einem bestehenden Gebäude?

Werden an einem bestehenden Gebäude Änderungen im Sinne des § 48 GEG ausgeführt und dabei für das gesamte Gebäude Berechnungen nach § 50 GEG durchgeführt, ist ein Energiebedarfsausweis für den geänderten Zustand auszustellen. Für Ausstellung und Übergabe gelten dann dieselben Regeln wie beim Neubau.

Wann brauchen Sie einen Ausweis bei Verkauf oder Vermietung?

Ein Energieausweis muss vorliegen, sobald ein bebautes Grundstück oder Wohnungs- und Teileigentum verkauft, ein Erbbaurecht begründet oder übertragen oder ein Gebäude, eine Wohnung oder eine sonstige selbständige Nutzungseinheit vermietet, verpachtet oder verleast werden soll. Ausgestellt werden muss er nur dann, wenn für das Gebäude noch kein gültiger Ausweis vorliegt.

Für ältere kleine Wohngebäude schreibt das Gesetz die Art des Ausweises vor. Bei weniger als fünf Wohnungen und einem Bauantrag vor dem 1. November 1977 ist ein Energiebedarfsausweis auszustellen. Das gilt nicht, wenn das Gebäude schon bei der Baufertigstellung das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 11. August 1977 erfüllt hat oder später auf dieses Niveau gebracht wurde. Für die Ermittlung der energetischen Eigenschaften darf dann die vereinfachte Datenerhebung nach § 50 GEG genutzt werden.

Wann muss der Ausweis vorgelegt und übergeben werden?

Beim Verkauf legen Verkäufer oder Immobilienmakler dem Kaufinteressenten den Energieausweis oder eine Kopie spätestens bei der Besichtigung vor. Ein deutlich sichtbarer Aushang oder ein Auslegen während der Besichtigung genügt ebenfalls. Findet keine Besichtigung statt, ist der Ausweis unverzüglich vorzulegen, ebenso, sobald der Interessent ihn verlangt. Unverzüglich nach Abschluss des Kaufvertrages ist er dem Käufer zu übergeben.

Beim Kauf eines Wohngebäudes mit höchstens zwei Wohnungen kommt ein Gespräch hinzu. Der Käufer führt nach der Übergabe des Ausweises ein informatorisches Beratungsgespräch mit einer zur Ausstellung berechtigten Person, sofern ein solches Gespräch unentgeltlich als einzelne Leistung angeboten wird.

Bei Vermietung, Verpachtung und Leasing gelten diese Vorlage- und Übergabepflichten entsprechend, und zwar für Vermieter, Verpächter, Leasinggeber und den beauftragten Makler.

Wann muss ein Energieausweis ausgehängt werden?

Befinden sich in einem Gebäude mehr als 250 Quadratmeter Nutzfläche mit starkem Publikumsverkehr, der auf behördlicher Nutzung beruht, sorgt der Eigentümer dafür, dass ein Energieausweis ausgestellt wird, und hängt ihn an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle aus. Nutzt er die Fläche nicht oder nicht überwiegend selbst, trifft die Aushangpflicht den Nutzer, dem der Eigentümer den Ausweis oder eine Kopie dafür übergibt. Es genügt, einen Auszug nach dem vorgeschriebenen Muster auszuhängen.

Beruht der starke Publikumsverkehr nicht auf behördlicher Nutzung, gilt dasselbe ab mehr als 500 Quadratmetern Nutzfläche, sobald für das Gebäude ein Energieausweis vorliegt.