Was ändert sich für Hausbesitzer durch das beschlossene Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?

Vorab zur Einordnung: Das Gebäudemodernisierungsgesetz ist beschlossen, aber noch kein geltendes Recht. Bundestag und Bundesrat stimmten am 10. Juli 2026 zu, nachdem das Kabinett den Entwurf am 13. Mai 2026 auf den Weg gebracht hatte. Wirksam wird das Gesetz erst mit seiner Verkündung im Bundesgesetzblatt, die zum jetzigen Stand aussteht. Bis dahin gilt unverändert das Gebäudeenergiegesetz, insbesondere die Vorgabe, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent aus erneuerbaren Energien oder unvermeidbarer Abwärme zu speisen. Die Einzelheiten dieser noch geltenden Pflicht erläutert unsere Antwort „Welche Anforderungen gelten für den Einbau einer Heizungsanlage nach § 71 GEG?“. Die folgenden Punkte beschreiben deshalb geplante Neuerungen, keine bereits anwendbaren Regeln.

Die zentrale geplante Änderung betrifft eben jene 65-Prozent-Regel: Sie soll wegfallen. Beim Heizungstausch wären dann wieder alle Heizungsarten erlaubt, auch neue Gas- und Ölgeräte. Ebenso soll das bislang vorgesehene Enddatum für den Betrieb rein fossiler Heizungen entfallen, sodass sich solche Anlagen auch langfristig weiterbetreiben ließen.

Wer sich künftig für eine neue Öl- oder Gasheizung entscheidet, müsste allerdings einen wachsenden Anteil klimaneutraler Brennstoffe einsetzen, etwa Biomethan, Bioöl oder klimaschonend erzeugten Wasserstoff. Vorgesehen ist eine Staffel von 10 Prozent ab Januar 2029 über 30 Prozent ab 2035 bis zu 60 Prozent ab 2040. An diese Stufen gekoppelt ist eine Grüngas- und Grünheizölquote, die die Brennstoffanbieter zur Beimischung grüner Anteile verpflichten soll. Sie beginnt 2028 mit rund einem Prozent. Zum Schutz von Mietern ist geplant, dass Vermieter beim Einbau einer im Betrieb teuren fossilen Heizung die Hälfte des anfallenden CO2-Preises und der Netzentgelte übernehmen. Zuschüsse für klimafreundliche Anlagen wie Wärmepumpen sollen mindestens bis zum Jahr 2029 erhalten bleiben.

Unabhängig von der Reform bleiben für Bestandsgebäude die bekannten Austausch- und Nachrüstpflichten bestehen. Standard-Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind, dürfen in der Regel nicht weiterlaufen. Brennwert- und Niedertemperaturkessel sind davon ausgenommen. Bei einem Eigentümerwechsel greift für den Austausch eine Frist von zwei Jahren. Ungedämmte Heizungsrohre in unbeheizten Räumen und die oberste Geschossdecke sind ebenfalls zu dämmen. Wer ein Haus kauft oder erbt, muss einen gültigen Energieausweis erhalten und, sofern kostenlos angeboten, ein Energieberatungsgespräch wahrnehmen.

Auch bei freiwilligen Modernisierungen sind Vorgaben zu beachten. Werden einzelne Bauteile wie Fenster, Fassade oder Dach erneuert, müssen sie festgelegte Werte für den Wärmedurchgang einhalten, es sei denn, das erneuerte Bauteil macht höchstens 10 Prozent der jeweiligen Bauteilfläche aus. Bei Neubauten darf der Jahresprimärenergiebedarf höchstens 55 Prozent des maßgebenden Referenzgebäudes betragen. Eine geplante Verschärfung auf 40 Prozent ist bis auf Weiteres verschoben. Mindestens eine Form erneuerbarer Energie ist beim Neubau ohnehin einzubinden.

Bei der Sanierungsförderung gab es zuletzt Anpassungen. Die förderfähigen Kosten für den Heizungstausch sind auf 30.000 Euro gedeckelt, die Grundförderung beträgt 30 Prozent. Der Zuschuss liegt damit bei höchstens 9.000 Euro. Mehr erhält nur, wer über ein geringes Einkommen verfügt oder frühzeitig tauscht. Legen Vermieter die Kosten eines nach dem Gebäudeenergiegesetz durchgeführten Heizungstauschs auf die Miete um, dürfen sie bei Inanspruchnahme einer Förderung bis zu 10 Prozent der um die Förderung verringerten Kosten ansetzen, ohne Förderung höchstens 8 Prozent. In beiden Fällen ist die Erhöhung auf 50 Cent je Quadratmeter und Monat begrenzt.

Solange das Gebäudemodernisierungsgesetz nicht verkündet und in Kraft getreten ist, sind die hier beschriebenen Neuerungen nicht anwendbar. Maßgeblich bleibt der aktuelle Stand des Gebäudeenergiegesetzes. Bauherren und Eigentümer sollten Entscheidungen über eine neue Heizung an der heute geltenden Rechtslage ausrichten.